Guida completa alla visura catastale 2026: come richiederla online, cosa contiene, costi e come interpretarla per un acquisto immobiliare sicuro
La visura catastale è uno dei documenti più richiesti nel settore immobiliare italiano. Che tu stia acquistando casa, effettuando una compravendita, accedendo a un mutuo o semplicemente verificando la situazione fiscale di un immobile, comprendere cosa sia la visura catastale, come richiederla e come interpretarla è fondamentale. Questa guida aggiornata al 2026 ti accompagna passo dopo passo attraverso tutti gli aspetti essenziali.
Il catasto è l'inventario generale degli immobili presenti sul territorio italiano. Gestito dall'Agenzia delle Entrate (attraverso la struttura denominata Catasto e Cartografia), raccoglie informazioni tecnico-fiscali su tutti i beni immobili del Paese: terreni, fabbricati, unità abitative, locali commerciali e molto altro.
Il catasto ha principalmente una funzione tributaria: sulla base dei dati catastali, in particolare della rendita catastale, vengono calcolate imposte come l'IMU (Imposta Municipale Propria), l'imposta di registro nelle compravendite e altre imposte indirette. Il riferimento normativo principale è il Regio Decreto Legge n. 652 del 13 aprile 1939, più volte modificato e integrato nel corso dei decenni, fino alle disposizioni più recenti contenute nel D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 e alle successive circolari dell'Agenzia delle Entrate.
Attenzione: il catasto non è una prova della proprietà di un immobile. La titolarità giuridica di un bene immobile si ricava dai registri della Conservatoria dei Registri Immobiliari (oggi denominata Servizi di Pubblicità Immobiliare), attraverso la cosiddetta visura ipotecaria o visura per trascrizioni e iscrizioni. Il catasto e la conservatoria sono quindi due sistemi distinti, sebbene complementari.
Esistono due principali tipologie di visura catastale, ciascuna con finalità diverse:
La visura catastale per soggetto consente di ottenere l'elenco di tutti gli immobili intestati a una determinata persona fisica o giuridica. È utile per verificare il patrimonio immobiliare di una persona, per calcolare la base imponibile IMU complessiva o per effettuare verifiche in sede di dichiarazione dei redditi. Per richiederla è necessario fornire il codice fiscale del soggetto di interesse.
La visura catastale per immobile (o per unità immobiliare) fornisce i dati tecnici e fiscali relativi a un singolo immobile, identificato tramite i suoi identificativi catastali: comune, foglio, particella e, nel caso dei fabbricati, subalterno. È la visura più richiesta nelle transazioni immobiliari, nelle istruttorie bancarie e nelle perizie tecniche.
In Italia esistono diversi canali attraverso cui è possibile richiedere la visura catastale:
La modalità più rapida e conveniente è quella digitale. Il portale ufficiale dell'Agenzia delle Entrate (agenziaentrate.gov.it) mette a disposizione, nella sezione "Servizi Catastali", la possibilità di consultare e scaricare gratuitamente le visure catastali. Per accedere è necessario autenticarsi tramite:
Una volta autenticato, il servizio "Consultazione personale" permette di visualizzare gratuitamente gli immobili intestati a se stessi. Per consultare immobili intestati a terzi o effettuare ricerche per soggetto su altri soggetti, possono essere previste specifiche condizioni di accesso.
È possibile recarsi direttamente agli uffici provinciali dell'Agenzia delle Entrate abilitati ai servizi catastali. In questo caso è necessario presentarsi allo sportello con un documento d'identità valido e i dati dell'immobile o del soggetto da ricercare. I tempi variano in base agli uffici e alla disponibilità degli sportelli.
I Centri di Assistenza Fiscale (CAF), i patronati, i notai, i geometri e altri professionisti abilitati possono richiedere visure catastali per conto dei propri assistiti. In questi casi potrebbe essere richiesto un piccolo compenso per il servizio di assistenza, ma la visura in sé rimane gratuita se estratta tramite i canali ufficiali.
Una visura catastale per fabbricato contiene una serie di informazioni strutturate che permettono di identificare con precisione l'immobile e il suo titolare. Gli elementi principali sono:
Le categorie catastali classificano gli immobili in base alla loro destinazione d'uso. Di seguito le principali categorie del Gruppo A (unità immobiliari a uso abitativo o assimilabile) con i relativi coefficienti moltiplicatori applicati alla rendita catastale per il calcolo dell'IMU (aggiornati al 2026 secondo le normative vigenti):
| Categoria | Descrizione | Coefficiente Moltiplicatore IMU |
|---|---|---|
| A/1 | Abitazioni di tipo signorile | 160 |
| A/2 | Abitazioni di tipo civile | 160 |
| A/3 | Abitazioni di tipo economico | 160 |
| A/4 | Abitazioni di tipo popolare | 160 |
| A/5 | Abitazioni di tipo ultrapopolare | 160 |
| A/6 | Abitazioni di tipo rurale | 160 |
| A/7 | Abitazioni in villini | 160 |
| A/8 | Abitazioni in ville | 160 |
| A/9 | Castelli, palazzi di pregio storico e artistico | 160 |
| A/10 | Uffici e studi privati | 80 |
| B/1–B/8 | Collegi, ospizi, scuole, biblioteche, ecc. | 140 |
| C/1 | Negozi e botteghe | 55 |
| C/2 | Magazzini e locali di deposito | 160 |
| C/6 | Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse | 160 |
Nota: il valore IMU si calcola moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente moltiplicatore, e poi applicando l'aliquota comunale vigente.
La planimetria catastale è la rappresentazione grafica in pianta dell'unità immobiliare depositata in catasto. Non è inclusa automaticamente nella visura catastale standard, ma deve essere richiesta separatamente.
La planimetria può essere richiesta attraverso il portale dell'Agenzia delle Entrate, accedendo alla sezione dedicata ai servizi catastali. È disponibile in formato digitale (PDF) e viene fornita generalmente in modo gratuito per gli immobili di cui si è titolari. In alternativa, è possibile richiederla agli sportelli fisici o tramite professionisti abilitati.
La planimetria mostra la distribuzione degli ambienti interni (stanze, bagni, cucina, corridoi), le superfici e l'orientamento dell'unità immobiliare. È espressa in scala e riporta l'indicazione degli identificativi catastali.
Un aspetto critico nelle compravendite immobiliari è la conformità catastale: la planimetria depositata in catasto deve corrispondere allo stato reale dell'immobile. Questo obbligo è stato introdotto e rafforzato dal D.L. 78/2010 (convertito in L. 122/2010), che ha reso obbligatoria la dichiarazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie agli atti di compravendita.
Le difformità tra la planimetria catastale depositata e la situazione reale dell'immobile sono un problema piuttosto comune, spesso dovuto a ristrutturazioni, ampliamenti o modifiche interne effettuati nel corso degli anni senza il conseguente aggiornamento in catasto.
In caso di difformità è necessario procedere con una variazione catastale, seguendo questi passaggi:
Importante: vendere un immobile con difformità catastali può rendere l'atto nullo o annullabile e comportare responsabilità per il venditore. Prima di qualsiasi atto notarile, è quindi indispensabile verificare la conformità catastale.
Le guide Moneyside hanno carattere educativo e informativo. Non costituiscono consulenza finanziaria, legale o fiscale ai sensi del D.Lgs. 58/1998 (TUF) e della Direttiva MiFID II. Verifica sempre le informazioni con fonti ufficiali o un professionista qualificato.