Chi paga cosa nella manutenzione dell'appartamento in affitto: guida alle responsabilità di proprietario e inquilino con esempi pratici 2026
La ripartizione delle spese di manutenzione tra proprietario e inquilino rappresenta uno dei temi più frequenti e controversi nei contratti di locazione. In Italia, la normativa è articolata su più livelli: il Codice Civile, la Legge sulla disciplina dei contratti di locazione (L. 431/1998) e la giurisprudenza consolidata. Nel 2026, pur non essendovi state modifiche legislative radicali negli ultimi anni, è essenziale comprendere come la norma si applica concretamente ai diversi scenari abitativi.
La distinzione fondamentale ruota attorno a due concetti chiave: la manutenzione ordinaria e la manutenzione straordinaria. Questa distinzione non è meramente teorica, bensì ha implicazioni giuridiche e economiche significative per entrambe le parti del contratto.
La manutenzione ordinaria consiste nelle piccole riparazioni causate dall'uso normale dell'immobile. Si tratta di interventi necessari per mantenere la cosa nello stato in cui si trova, senza alterarne la struttura o le caratteristiche essenziali. Secondo l'art. 1609 del Codice Civile, le riparazioni di piccola entità ricadono tradizionalmente a carico dell'inquilino.
Rientrano nella manutenzione ordinaria:
La giurisprudenza ha fissato una soglia orientativa: gli interventi fino a €100-150 sono generalmente considerati manutenzione ordinaria, sebbene questa non sia una regola assoluta e dipenda dal contesto specifico.
La manutenzione straordinaria comprende gli interventi su strutture, impianti e elementi essenziali dell'immobile. Secondo l'art. 1576 del Codice Civile, il proprietario è responsabile del mantenimento della cosa in condizioni tali da servire all'uso cui è destinata. La manutenzione straordinaria è dunque a carico del proprietario.
Rientrano nella manutenzione straordinaria:
| Elemento/Impianto | Manutenzione Ordinaria | Manutenzione Straordinaria | Note |
|---|---|---|---|
| Caldaia | Manutenzione annuale obbligatoria (art. 1576): proprietario. Libretto impianto: obbligatorio | Guasto per vetustà: proprietario. Perdita per negligenza inquilino: inquilino | La manutenzione programmata è responsabilità del proprietario. L'inquilino deve segnalare malfunzionamenti tempestivamente |
| Rubinetti e Sanitari | Sostituzione guarnizioni, calcare, anelli di tenuta: inquilino | Rottura strutturale, sostituzione sanitari usurati: proprietario | La normale usura da uso frequente è a carico dell'inquilino fino a soglia €150 |
| Impianto Elettrico | Sostituzione lampadine, fusibili, interruttori semplici: inquilino | Guasto impianto, rifacimento cablaggio, sostituzione centralino: proprietario | Se l'impianto è sovraccarico per colpa dell'inquilino, questi è responsabile |
| Infissi e Serrature | Lubrificazione cerniere, cambio guarnizioni, riparazione maniglia: inquilino | Rottura strutturale telaio, sostituzione completa, rottura anta: proprietario | L'usura della chiave rientra in ordinaria; rottura serratura per tentativo effrazione: proprietario |
| Tinteggiatura | Ritocchi locali, piccole macchie: inquilino | Rifacimento completo per usura normale o danni strutturali: proprietario | In caso di locazione breve, il proprietario deve restituire l'immobile già tinteggiato |
| Pavimenti | Pulizia, piccole riparazioni puntuali: inquilino | Sostituzione, rifacimento, riparazione strutturale: proprietario | Danni volontari dell'inquilino sono sempre a suo carico |
| Impianto Idraulico | Sblocco scarico superficiale, pulizia filtri: inquilino | Perdite nelle tubature, rottura tubi, rifacimento impianto: proprietario | Se l'inquilino causa danni per negligenza, rimane responsabile |
| Riscaldamento | Spurgo radiatori, verifiche: proprietario | Sostituzione radiatori, rifacimento sistema: proprietario | Obbligo di manutenzione annuale per legge |
Art. 1576 c.c. - Obbligazione del locatore di mantenere la cosa in condizioni da servire all'uso: Il locatore è tenuto a mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso al quale è destinata e a eseguire durante la locazione le riparazioni che si rendono necessarie, salvo che si tratti di riparazioni piccole e straordinarie. L'inquilino è tenuto a chiamare il proprietario per qualsiasi riparazione al di là della piccola manutenzione.
Art. 1609 c.c. - Obbligazioni dell'inquilino: L'inquilino deve usare la cosa locata come un buon padre di famiglia, sostenere le spese di gestione ordinaria e le piccole riparazioni derivanti dall'uso della cosa. Deve altresì conservare la cosa in buono stato e astenersi da atti che ne compromettano l'integrità strutturale.
La L. 431/1998, nota come "Legge Bersani", disciplina i contratti di locazione. Sebbene non modifichi radicalmente le regole sulla manutenzione, stabilisce che il contratto deve contenere specifiche clausole sulla ripartizione delle spese. In assenza di clausole espresse, valgono le norme del Codice Civile. Nel 2026, è fortemente consigliato che il contratto sia esplicito su questi punti per evitare controversie.
Il Decreto Legislativo 23/2011 e successive modifiche impongono al proprietario/locatore l'obbligo di manutenzione annuale di caldaie e impianti termici, con verifica e rilascio di certificazione. Questo è un obbligo inderogabile e il mancato adempimento espone il proprietario a sanzioni significative.
Se l'immobile è in edificio condominiale, è essenziale distinguere anche le spese condominiali in ordinarie e straordinarie. L'inquilino paga generalmente le spese ordinarie, mentre il proprietario rimane responsabile per le straordinarie, salvo diversa pattuizione.
| Voce di Spesa | Natura | A Carico Di | Note |
|---|---|---|---|
| Amministrazione condominiale | Ordinaria | Inquilino | Gestione comune dell'edificio |
| Illuminazione parti comuni | Ordinaria | Inquilino | Consumo ordinario |
| Pulizia scale e pianerottoli | Ordinaria | Inquilino | Manutenzione ordinaria aree comuni |
| Portiere/vigilanza | Ordinaria | Inquilino | Se previsto dallo statuto |
| Ascensore (manutenzione) | Ordinaria |