Quando è obbligatorio presentare la dichiarazione IMU al Comune nel 2026 e come farlo
La dichiarazione IMU rappresenta uno strumento fondamentale per la corretta gestione dell'imposta municipale unica. A differenza di quanto molti credono, non si tratta di un adempimento automatico: il contribuente ha l'obbligo di comunicare al Comune determinate variazioni relative ai propri immobili. Questa guida ti fornirà tutte le informazioni necessarie per comprendere quando è obbligatoria e come presentarla nel 2026.
La dichiarazione IMU è un documento specifico e distinto dalla dichiarazione dei redditi (Modello 730 o Modello Redditi PF). Essa permette di comunicare al Comune variazioni relative agli immobili che non sono acquisibili automaticamente dagli uffici comunali attraverso i dati catastali o le registrazioni presso l'Agenzia delle Entrate.
In altri termini, il Comune dispone già di informazioni sulla proprietà degli immobili grazie all'Agenzia delle Entrate e ai registri catastali. Tuttavia, non conosce automaticamente determinate circostanze che influenzano il calcolo dell'IMU e che devono essere comunicate dal contribuente.
La dichiarazione IMU diviene obbligatoria quando si verificano specifiche variazioni non conoscibili automaticamente dal Comune. Le principali situazioni sono:
Se possiedi un immobile dato in comodato gratuito a parenti in linea retta (genitori, figli, nonni, nipoti), generalmente benefici dell'esenzione IMU per la prima casa del comodatario. Per ottenere questa agevolazione, devi dichiarare il comodato al Comune. Senza la dichiarazione, l'immobile potrebbe essere tassato come se fosse una seconda casa.
Quando acquisti un immobile durante l'anno, l'IMU dovrebbe essere calcolata dal proprietario precedente fino alla data di trasferimento, e da te a partire da quella data. La dichiarazione IMU comunica al Comune la variazione di proprietà e consente il corretto calcolo proporzionale.
Se trasformi un'abitazione in ufficio, uno sfitto in affittato, o modifichi la categoria catastale dell'immobile, devi dichiararlo. Il cambio di uso influisce sulla tassazione: ad esempio, la prima casa gode di esenzione IMU, mentre una seconda casa è tassata.
Gli immobili di nuova costruzione, per i primi 5 anni, hanno diritto a riduzioni IMU nei Comuni che le prevedono. La dichiarazione comunica la data di completamento e consente l'applicazione del regime agevolato.
Eredità, donazioni e altri trasferimenti a titolo gratuito vanno segnalati per aggiornare i dati di proprietà presso il Comune.
La dichiarazione IMU deve essere presentata entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui si è verificata la variazione. Ad esempio, se vendi un immobile nel marzo 2026, la dichiarazione relativa a questa variazione deve essere presentata entro il 30 giugno 2027.
Se il 30 giugno cade in un giorno festivo o non lavorativo, il termine si sposta al primo giorno lavorativo successivo.
La dichiarazione IMU si presenta utilizzando il modello ministeriale ufficiale, disponibile sul sito dell'Agenzia delle Entrate. Nel 2026, il modello è disponibile sia in formato cartaceo che digitale.
Puoi presentare la dichiarazione IMU secondo le seguenti modalità:
In allegato alla dichiarazione, è consigliabile fornire documentazione a supporto della variazione dichiarata:
Se non presenti la dichiarazione IMU entro i termini previsti, incorri in sanzioni amministrative. La normativa fiscale vigente nel 2026 prevede:
| Situazione | Sanzione |
|---|---|
| Mancata presentazione della dichiarazione IMU | da 100 a 500 euro |
| Dichiarazione presentata con dati incompleti o errati (se rilevanti ai fini fiscali) | da 100 a 500 euro, aumentabile fino al 30% del tributo non versato |
| Pagamento dell'IMU insufficiente per omissione di comunicazione della variazione | Sanzione dall'1% al 30% dell'imposta dovuta, oltre a interessi legali |
Oltre alle sanzioni, il mancato pagamento dell'IMU dovuta comporta l'accertamento da parte del Comune e il versamento degli importi arretrati con gli interessi legali.
Paolo acquista una casa il 15 maggio 2026 tramite rogito notarile. Non deve presentare dichiarazione IMU immediata per l'anno 2026 se la registrazione dell'atto avviene correttamente presso l'Agenzia delle Entrate (il Comune riceve i dati). Tuttavia, per correttezza e per documentare la data esatta del trasferimento (utile per il calcolo proporzionale IMU), è prudente presentare una dichiarazione entro il 30 giugno 2027.
Maria possiede una casa che la dà in comodato gratuito a sua figlia, che vi risiede abitualmente. La casa, per il Comune, risulterebbe tassata come seconda casa di Maria. Per beneficiare dell'esenzione IMU (in quanto prima casa della figlia comodataria), Maria deve presentare dichiarazione IMU con allegato il contratto di comodato, comunicando la variazione al Comune.
Giovanni eredita un appartamento da suo padre nel novembre 2026. L'immobile passa automaticamente al catasto con una variazione, ma Giovanni deve comunque presentare dichiarazione IMU per regolarizzare la posizione presso il Comune e beneficiare di eventuali agevolazioni (ad esempio, se intende viverci come prima casa). La scadenza è il 30 giugno 2027.
Francesca trasforma il suo negozio in abitazione nel settembre 2026. Seppur il catasto registri il cambio, Francesca deve comunicarlo al Comune via dichiarazione IMU entro il 30 giugno 2027 per adeguare la tassazione e beneficiare dell'esenzione prima casa (se ricorrono i presupposti).
No, non sempre. Il Comune dispone dei dati catastali riguardanti la proprietà degli immobili, ma non conosce automaticamente determinate variazioni come il comodato, i cambi di destinazione non ancora registrati al catasto, o le modifiche nei termini di pagamento IMU. Se la variazione non è comunicabile automaticamente attraverso dati ufficiali, è obbligatorio dichiararla entro il 30 giugno dell'anno successivo.
L'IMU deve essere corrisposta dal proprietario al momento della cessione della proprietà. In genere, il pagamento viene suddiviso proporzionalmente tra il venditore (fino alla data del rogito) e l'acquirente (dal giorno successivo). La dichiarazione IMU comunica questa variazione al Comune per il corretto calcolo proporzionale.
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