Tutte le detrazioni IRPEF sulla casa nella dichiarazione 730 2026: interessi mutuo, ristrutturazioni, affitto, ecobonus e come indicarle
Se possiedi una casa, stai pagando un mutuo, hai affittato l'immobile oppure hai completato una ristrutturazione, è probabile che tu abbia diritto a detrazioni fiscali IRPEF che non stai ancora sfruttando. La dichiarazione 730 del 2026 (relativa ai redditi 2025) rappresenta uno degli ultimi momenti utili per recuperare denaro che lo Stato ti deve sotto forma di riduzione delle imposte.
Negli ultimi 15 anni di consulenza finanziaria, ho osservato che la maggior parte dei contribuenti italiani sottoutilizza sistematicamente le agevolazioni fiscali su casa e mutuo, perdendo in media 2.000-5.000 euro annui. Questa guida ti illustrerà nel dettaglio quali detrazioni puoi scaricare, come calcolarle, dove indicarle nel modello 730 e quali errori comuni evitare. Ti fornirò dati aggiornati 2025/2026, riferimenti normativi solidi e esempi pratici con importi reali.
Una delle detrazioni più consistenti riguarda gli interessi di mutuo versati nel corso dell'anno d'imposta. La normativa vigente (articolo 15, comma 1-bis, TUIR) consente di detrarre il 19% degli interessi pagati su mutui stipulati per l'acquisto o la costruzione di abitazioni.
La detrazione si applica anche agli oneri accessori del mutuo, ovvero:
La detrazione spetta esclusivamente sul primo immobile utilizzato come abitazione principale, con un limite massimo di 4.000 euro di interessi annui detraibili (pari a una detrazione massima di 760 euro annui al 19%).
Importante: Il limite di 4.000 euro è riferito agli interessi lordi, non alla detrazione. Se paghi 5.000 euro di interessi, potrai detrarre il 19% solo su 4.000 euro (detrazione di 760 euro), perdendo il vantaggio fiscale sui restanti 1.000 euro.
Per scaricare questa detrazione nel 730, devi possedere documentazione che certifichi:
Le agevolazioni per ristrutturazioni sono tra le più vantaggiose: nel 2025/2026 rimangono attive diverse tipologie di bonus con aliquote detrazione che vanno dal 50% al 110%.
Se hai effettuato interventi di manutenzione straordinaria, restauro o risanamento conservativo sulla tua abitazione principale, puoi detrarre il 50% delle spese in 10 anni. La detrazione è suddivisa in 10 quote annuali uguali.
Rientrano in questa categoria:
Importo massimo detraibile: 96.000 euro per unità immobiliare (significa 48.000 euro di detrazione totale in 10 anni).
Se hai eseguito interventi di riqualificazione energetica (coibentazione, caldaie a condensazione, pompe di calore, pannelli solari termici), hai diritto a una detrazione del 65% o 75% a seconda dell'intervento, fruibile in 10 anni.
Dal 2025, l'Ecobonus su immobili principali prevede:
Limite di spesa: 100.000 euro per unità abitativa.
Consiglio pratico: Per gli Ecobonus, opta per la cessione del credito o la sconto in fattura se possibile, anziché la detrazione in dichiarazione. In questo modo non devi attendere 10 anni per recuperare il denaro.
Se la tua casa si trova in zona sismica e hai realizzato interventi di miglioramento sismico, puoi detrarre il 70% (fino a 96.000 euro di spesa) oppure l'80% se hai ridotto il rischio di due classi di rischio sismico.
Se sei in affitto (non proprietario) e vivi in una delle quattro regioni ad alta tensione abitativa (Lazio, Lombardia, Campania, Emilia-Romagna), puoi detrarre il 19% del canone di affitto versato nel 2025, fino a un massimo di 300 euro annui di detrazione (pari a 1.579 euro di canone affitto).
Requisiti richiesti:
Attenzione: Questa detrazione ha vincoli reddituali e territoriali stringenti. Verificare l'ammissibilità sulla base del tuo ISEE e della provincia di residenza prima di compilare il 730.
Pur non essendo una detrazione IRPEF nel senso tradizionale, il bonus prima casa incide significativamente sulla dichiarazione 730 perché modifica il calcolo dell'imposta di registro. Se hai acquistato la tua abitazione principale nel 2025, hai diritto a:
Nel 730, questo si traduce in una riduzione dell'imposta versata e potenzialmente in un rimborso.
Scenario: Marco nel 2025 ha pagato 6.000 euro di interessi mutuo sulla sua casa. La banca ha trattenuto 500 euro di imposte. Ha anche pagato 400 euro di assicurazione mutuo.
Calcolo:
| Voce | Importo | Note |
|---|---|---|
| Interessi mutuo lordi | 6.000 euro | Limite: 4.000 euro |
| Interessi detraibili | 4.000 euro | Superato il limite massimo |
| Oneri accessori (assicurazione) | 400 euro | Rientra negli oneri |
| Base detraibile totale | 4.400 euro | Interessi capped + oneri |
| Detrazione al 19% | 836 euro | 4.400 × 19% |
Marco nel 730/2026 scaricherà 836 euro di detrazione, che ridurranno il suo imponibile IRPEF di conseguenza.
Scenario: Giulia ha speso 80.000 euro per ristrutturare la sua cucina e bagno nel 2025 (intervento di manutenzione straordinaria).
Calcolo:
Negli anni 2026-2034 continuerà a scaricare 4.000 euro ogni anno fino a esaurire il totale.
Scenario: Paolo nel 2025 ha sostituito la vecchia caldaia con una caldaia a condensazione. Costo totale: 5.000 euro. È un intervento energetico quindi usufruisce dell'Ecobonus 65%.
Calcolo:
Nota normativa: Secondo il D.Lgs. 192/2005 (recepimento Direttiva EU 2021/1060), i dati ENEA (Agenzia per l'Efficienza Energetica) devono essere trasmessi entro 90 giorni dalla fine dei lavori. Conserva copia della trasmissione ENEA per la documentazione.
Il modello 730 è strutturato in quadri tematici. Le detrazioni sulla casa si compilano principalmente nel Quadro B.
Nel quadro B troverai righe specifiche:
Per ciascuna riga devi indicare:
Anche se non alleghi i documenti al 730 (il quale è sempre un documento snello), l'Agenzia delle Entrate può richiederti nei 5 anni successivi:
Errore frequente: Molti contribuenti indicano nel 730 l'importo dell'IVA compresa nelle fatture di ristrutturazione, dimenticando che l'agevolazione si applica solo alla parte netta. Se la fattura è di 10.000 euro IVA inclusa (1.900 euro), la base detraibile è 8.100 euro. Verifica sempre l'importo imponibile nei documenti.
Con il Decreto Legge 207/2024 (Decreto Fisco), gli incentivi per l'efficienza energetica e la sicurezza sismica sono stati prorogati fino al 31 dicembre 2025 per i condomini e fino al 31 dicembre 2024 per gli immobili residenziali singoli (con esclusioni).
Per il 2026, sono allo studio modifiche volte a rimodulare le aliquote. Attualmente:
A partire dalla dichiarazione 2025 (su redditi 2024), sono stati introdotti tetti di reddito per usufruire di alcune detrazioni. Verifica che il tuo reddito complessivo IRPEF 2025 non superi:
Consiglio 2026: Se hai lavori in corso e non ancora completati, verifica se rientri nelle scadenze per l'applicabilità delle agevolazioni vigenti. Molti bonus perdono efficacia il 31 dicembre 2025. Se intendi approfittarne, completa i lavori entro tale data e trasmetti la documentazione in tempo.
Se sei titolare di reddito di lavoro dipendente e al contempo hai un'attività di affittacamere o B&B, rischi di indicare la stessa spesa di ristrutturazione sia nel 730 (come detrazione IRPEF) che nel Modello Redditi (come deduzione dal reddito produttivo). L'Agenzia delle Entrate applicherà una rettifica con sanzioni amministrative.
Regola: Ogni spesa va indicata una sola volta, nel quadro dove è più conveniente.
Se scarichi interessi mutuo, il 730 richiede il codice fiscale dell'istituto di credito che ha erogato il mutuo. Se ometti questo dato, il software di compilazione spesso salva ugualmente il file, ma l'Agenzia delle Entrate potrebbe scartare la detrazione per mancanza di tracciabilità.
Una detrazione IRPEF riduce direttamente l'imposta dovuta (19% di 100 euro = 19 euro di beneficio). Una deduzione riduce il reddito imponibile (100 euro di deduzione = 19 euro di beneficio al 19% aliquota IRPEF). Nel caso di casa e mutuo, sono quasi sempre detrazioni, non deduzioni.
Le guide Moneyside hanno carattere educativo e informativo. Non costituiscono consulenza finanziaria, legale o fiscale ai sensi del D.Lgs. 58/1998 (TUF) e della Direttiva MiFID II. Verifica sempre le informazioni con fonti ufficiali o un professionista qualificato.