Comprare Casa in Costruzione 2026: Rischi, Garanzie e IVA

Acquistare un immobile in costruzione o di nuova costruzione rappresenta una delle operazioni più complesse nel panorama immobiliare italiano. A differenza dell'acquisto di un immobile esistente, in questo caso l'acquirente si trova a versare somme significative per un bene che ancora non esiste nella sua forma definitiva, con tutti i rischi che ciò comporta. Questa guida analizza in modo sistematico ogni aspetto dell'acquisto — normativo, fiscale e pratico — aggiornato al 2026.

1. Le Tre Tipologie di Acquisto: Su Carta, In Costruzione, Appena Costruita

Prima di affrontare la normativa, è fondamentale distinguere le tre situazioni in cui ci si può trovare, perché le tutele e le procedure differiscono in modo sostanziale.

Acquisto su carta (prima dell'inizio dei lavori)

L'acquirente firma un contratto preliminare quando il cantiere non è ancora stato avviato. Esistono solo i progetti, le planimetrie e le autorizzazioni edilizie. È la situazione di massimo rischio poiché il bene non esiste, i tempi possono allungarsi e il costruttore potrebbe non avviare mai i lavori. Le tutele del D.Lgs. 122/2005 sono qui più che mai indispensabili.

Acquisto con cantiere avviato

I lavori sono già iniziati, ma l'immobile non è ancora completato. L'acquirente può verificare lo stato di avanzamento, visitare il cantiere e concordare eventuali varianti. I pagamenti vengono di solito scaglionati in base agli Stati di Avanzamento Lavori (SAL). Anche in questo caso si applicano tutte le tutele del D.Lgs. 122/2005.

Acquisto di immobile appena costruito

L'immobile è ultimato o prossimo all'ultimazione, ma non ha ancora avuto precedenti proprietari diversi dal costruttore. In questo caso il rogito può avvenire in tempi brevi. L'acquirente beneficia comunque dell'assicurazione decennale postuma obbligatoria e delle garanzie civilistiche del Codice Civile (art. 1669 c.c. per i gravi difetti costruttivi).

2. Il D.Lgs. 122/2005: Il Quadro Normativo di Tutela

Il Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122 ("Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire") costituisce la pietra angolare della protezione dell'acquirente. Modificato e rafforzato dal D.Lgs. 14/2019 (Codice della Crisi d'Impresa), ha introdotto obblighi inderogabili a carico del costruttore. La norma si applica quando:

• il venditore è un costruttore (impresa edile o persona fisica che ha realizzato l'immobile)
• l'acquirente è una persona fisica
• l'immobile è da costruire o in corso di costruzione al momento del preliminare

Le due tutele cardine sono la garanzia fideiussoria e la polizza assicurativa decennale postuma, entrambe obbligatorie a pena di nullità del contratto (nullità che può essere fatta valere solo dall'acquirente).

3. La Garanzia Fideiussoria: Protezione sugli Acconti

La fideiussione è una garanzia rilasciata da una banca o da una compagnia assicurativa abilitata, che copre tutte le somme versate dall'acquirente al costruttore prima del rogito definitivo. In pratica, se il costruttore fallisce o si trova in una situazione di crisi irreversibile, l'acquirente può escutere la fideiussione e recuperare quanto versato.

Chi rilascia la fideiussione e cosa deve contenere

La fideiussione deve essere rilasciata da una banca, istituto di credito o impresa di assicurazione autorizzata. Deve:

• coprire tutte le somme e il valore di ogni corrispettivo versato (comprese le somme per varianti)
• essere escutibile a semplice richiesta scritta dell'acquirente, senza che il costruttore possa opporsi
• rimanere in vigore fino al trasferimento della proprietà (rogito) e alla consegna della polizza decennale
• coprire anche gli interessi legali maturati sulle somme versate

Attenzione: ogni acconto versato deve essere coperto da fideiussione. Se il costruttore richiede un acconto senza rilasciare (o aggiornare) la fideiussione, l'acquirente ha il diritto di rifiutare il pagamento senza essere inadempiente.

4. L'Assicurazione Decennale Postuma (Polizza Indennitaria)

Al momento del rogito definitivo, il costruttore ha l'obbligo di consegnare all'acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale. Questa copertura, introdotta e resa obbligatoria dal D.Lgs. 122/2005 e rafforzata dalla riforma del 2019, copre:

• rovina totale o parziale dell'edificio
• gravi difetti costruttivi che incidono sulla solidità strutturale
• difetti che rendono l'immobile inidoneo alla destinazione d'uso

La polizza decorre dalla data del rogito e ha durata di dieci anni. La mancata consegna della polizza al rogito costituisce causa di nullità relativa del contratto definitivo (azionabile solo dall'acquirente). In aggiunta alla polizza obbligatoria, il costruttore risponde anche ai sensi dell'art. 1669 del Codice Civile per i gravi difetti costruttivi, con termine di prescrizione di dieci anni dalla scoperta.

5. Il Contratto Preliminare con il Costruttore: Contenuto Obbligatorio

L'art. 6 del D.Lgs. 122/2005 elenca in modo tassativo gli elementi che il contratto preliminare deve contenere. L'assenza di questi elementi non determina automaticamente la nullità del contratto, ma espone il costruttore a responsabilità e priva l'acquirente di tutele fondamentali.

Elementi obbligatori ex art. 6 D.Lgs. 122/2005

1. Indicazione del permesso di costruire o della richiesta di rilascio
2. Identificazione catastale del terreno su cui sorge l'immobile
3. Descrizione dell'immobile e di tutte le sue pertinenze (garage, cantina, terrazzo)
4. Elenco dei capitolati e delle specifiche tecniche dei materiali
5. Termini di ultimazione dei lavori e penali per ritardo
6. Prezzo complessivo, modalità di pagamento e piano degli acconti
7. Estremi della fideiussione bancaria o assicurativa
8. Indicazione delle imprese appaltatrici con relative posizioni assicurative e previdenziali
9. Eventuali ipoteche o pignoramenti che gravano sull'immobile o sul terreno
10. Estremi del mutuo fondiario eventualmente stipulato dal costruttore

Si raccomanda vivamente di far redigere o almeno revisionare il contratto preliminare da un notaio o avvocato specializzato prima della firma. Il preliminare deve essere registrato (obbligatoriamente se ha durata superiore a 20 giorni) e, per meglio tutelare l'acquirente, trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

6. Regime Fiscale: IVA vs Imposta di Registro

L'acquisto da un costruttore è soggetto a un regime fiscale specifico, diverso da quello applicabile agli acquisti tra privati. La distinzione principale è tra IVA (applicata dal costruttore) e imposta di registro (applicata negli acquisti tra privati).

Nota importante: L'IVA si applica sul prezzo dichiarato in atto, non sul valore catastale. Per questo motivo, dal punto di vista fiscale, è fondamentale che il prezzo dichiarato in contratto corrisponda all'effettivo corrispettivo pagato. Eventuali "fuori busta" espongono entrambe le parti a gravi conseguenze penali e fiscali.

7. Gli Acconti e i SAL: Come Pagare in Sicurezza

Il pagamento del prezzo in un acquisto su carta avviene tipicamente in modo scaglionato, seguendo gli Stati di Avanzamento Lavori (SAL). Ogni SAL identifica una fase di completamento dell'opera (fondamenta, struttura, copertura, impiantistica, rifinitura) e corrisponde a una quota del prezzo concordata.

Regole pratiche per versare gli acconti in sicurezza

• Non versare mai alcun acconto prima di aver ricevuto la fideiussione aggiornata che copra l'importo cumulativo versato
• Pretendere quietanza scritta per ogni pagamento effettuato
• Effettuare i pagamenti sempre tramite bonifico bancario tracciabile, mai in contanti
• Verificare che ogni SAL corrisponda a un effettivo avanzamento certificabile (eventualmente con perizia di un tecnico di fiducia)
• Conservare copia di tutta la corrispondenza con il costruttore

8. Le Varianti in Corso d'Opera

Durante la costruzione, l'acquirente può richiedere varianti rispetto al progetto originale (modifica della disposizione degli spazi, scelta dei materiali, aggiunta di impianti). Ogni variante deve essere:

• concordata per iscritto con il costruttore
• accompagnata da un preventivo scritto con il costo aggiuntivo
• formalmente integrata nel contratto preliminare tramite scrittura integrativa
• coperta da aggiornamento della fideiussione se comporta un incremento del prezzo

Attenzione alle varianti richieste dal costruttore: modifiche strutturali o planimetriche unilaterali devono essere accettate per iscritto dall'acquirente, salvo che non siano irrilevanti e non alterino il valore del bene.

9. Confronto: Acquisto da Costruttore vs Acquisto da Privato